天津樓市，選二手房時不可忽視的一個因素
今天再給大家分享一個干貨，關(guān)于在天津選二手房時，一個很容易被人忽視的一個因素，因為目前確實我沒有看到其他人講過這個，也沒有一個專業(yè)的名詞去形容它，那我姑且給這個因素命個名吧，叫老業(yè)主入住比率，這個同樣也會影響這個小區(qū)二手房房價的穩(wěn)定和走勢的。下面我給大家詳細(xì)分享一下這個因素，在選房時如何去實踐哈
為什么說有的老破小房子價格還挺穩(wěn)的？
很多人會說，那90年代的老房子，甚至有的是80年代的房子，那房齡都多老了，你買完了，過幾年，砸手里怎么辦？這個說法本身是沒有問題的，但是這個說法并不全面，也不客觀，我們可以看一下，下面這種情況
1.如果是那種流通性非常強的老房子，就是小區(qū)掛牌量雖然大，但是成交量同樣也很大，成交量大到可以成為這個片區(qū)乃至整個大的區(qū)域的成交量前列的小區(qū)了，這時候就會出現(xiàn)一種情況：
我們拿河西土城小學(xué)對應(yīng)的新城小區(qū)為例：小區(qū)真正最開始90年代的那批房主沒剩下多少了，原始老業(yè)主所占比率并不高，這個小區(qū)業(yè)主流動性還是很強的，這種小區(qū)你在當(dāng)下這個市場，它價格就屬于挺穩(wěn)的那種。
為什么這么說？
舉個例子，同樣面積的一套房子，目前市場價是130w，你說如果一個小區(qū)都是20w總房款的持有成本的人，那他們賣起房子來，可能95w，90w，甚至著急了80w都敢賣的。同樣的，還是市場價130w，你說小區(qū)持有成本都是115w甚至120w，甚至125w成本的業(yè)主占比多了，那賣到120w，可能還有部分業(yè)主是在賠錢在賣的，你說哪個小區(qū)房價相對更穩(wěn)？
2. 很多房齡是00后的房子，會出現(xiàn)的一個問題？
很多2000年以后的房子，尤其是像04-08這幾年的房子，我管這些叫00后的房子，這類房子有一個什么特點呢？
第一，你說房齡老嗎？畢竟不管是樓體外立面還是小區(qū)環(huán)境，比那些80后90后的老破小要強上不少了?？墒悄阏f它房齡新嘛？也是10多年，甚至將近20年代房子了，歲數(shù)也不年輕了。這類房子房齡就比較尷尬
第二，這類小區(qū)，普遍是老業(yè)主，當(dāng)年房子蓋好第一批入住的業(yè)主有很多，而且老業(yè)主占比很高，而且這批老業(yè)主絕大部分是房貸已經(jīng)還清的情況，而且都是60后，70后，還有少部分80后
第三，小區(qū)老業(yè)主很多面臨著想賣房置換，換一套更好的，或者面臨子女結(jié)婚，重新整理一下資產(chǎn)這種，小區(qū)掛牌量是有的
第四，小區(qū)掛牌價格一路走低，總會出現(xiàn)更低的掛牌價或者成交價出現(xiàn)
上述三點，第四點是問題，前三點是導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因
3.具體剖析，老業(yè)主入住比率是如何影響房價的？
如果這個小區(qū)老業(yè)主入住率過高，且小區(qū)沒有什么學(xué)區(qū)，且小區(qū)成交量沒有很高，且小區(qū)房齡是2000年后的那段時間的房子。如果同時具備以上幾點，那就容易出現(xiàn)我說的這個問題，原因如下：
第一，老業(yè)主當(dāng)年入手房子的價格非常低，2008年以前入手的房子，現(xiàn)在怎么賣都是有著n倍的一個利潤空間的，雖然錯過了16-18年那段賣房高峰，但是畢竟那個時間過去了，現(xiàn)在想賣，按當(dāng)下市場價來，老業(yè)主也是有空間的，老業(yè)主不怕有人砸價，你比如說，剛剛交付的新房小區(qū)，大家普遍都200w買的房子，大家如果要賣，最起碼也是200w左右賣，如果有人賣195w，那都是賠錢賣了。老業(yè)主比率高的小區(qū)，你就低于市場價賣，對老業(yè)主來說也還是能接受的。
第二，有換房需求。這批老業(yè)主很多面臨孩子結(jié)婚，賣房整合資產(chǎn)，或者是再度改善，買人生最后一套房的，這類需求是正常且普遍的，所以看看當(dāng)下市場是啥價格？基本差不多就出手了，如果著急賣，可能還會給出非常合適的價格。
4.如何規(guī)避這類問題
無學(xué)區(qū)，房齡2000-2008的，小區(qū)流通水平一般的，這種小區(qū)需要非常注意的，如果你的需求以及預(yù)算，恰恰只能找到這類小區(qū)的話，實在要買，要遵循以下兩個原則
第一，如果小區(qū)無電梯，一定只買二三樓，注意樓層選擇，關(guān)于樓層選擇，我上一篇有詳細(xì)寫過
第二，成交價格盡量低于小區(qū)掛牌均價，給自己留出一點空間出來
這類房子后續(xù)的流通性，我能想到的接手人群就是，原先住老破小的那批人，想改善，又不愿意離開這家門口這地段位置，所以一定要注意樓層和價格，給自己未來留出一個可以再流通的機會吧。
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